☕️ Формат coffee-to-go (кафе навынос) придумали в 1964 году: американская сеть 7-Eleven первой начала продавать кофе навынос в бумажных стаканчиках. В России он стал популярен в конце нулевых, на волне московского бума кофеен, а по-настоящему массовым - после 2013 года, когда заработала франчайзинговая модель: в том же году в Ижевске появилась Coffee Like, а дальше сегмент рос уже сам - Cofix, One Price Coffee, Coffee Way, «Правда кофе» и десятки локальных брендов.
🌏 Самая крупная сеть формата to go в мире - китайская Luckin Coffee с 35 тыс. точек: плотное покрытие густонаселенных городов, стандартизированные точки с выдачей заказа и технологичная модель, рассчитанная на быстрое развёртывание и высокую пропускную способность.
📊 Выручка микрокофеен растёт в основном за счёт цен, а не новых точек - в Москве рынок близок к насыщению, и рост сетей упирается в недвижимость: удачные места на трафике заняты, а новые сдаются очень дорого. Требования продиктованы самим форматом: площадь от 10 до 30 м2, первая линия с отдельным входом, интенсивный пешеходный трафик (метро, ТПУ, деловые кластеры), витринное остекление и место под вывеску, мощность под кофемашины и холодильное оборудование, водоснабжение и канализация. Посадки нет, кухни нет - вся бизнес-модель держится на одном факторе: сколько людей проходит мимо. Отсюда и готовность платить за помещения суммы, немыслимые для кофеен с зоной посадки.
🏙 Типичный пример кофейни to go в классной локации - помещение 9,8 м2 на Солянке, 2/6, в ЦАО, у метро «Китай-город», с арендатором «Правда кофе». Угловое здание на выходе из перехода, рядом Ильинский сквер, Старая площадь, Зарядье и деловой кластер вокруг администрации Президента. Отдельный вход с фасада, потолки 4,3 м, мощность 10 кВт - ровно тот набор, который любая сеть кофе навынос и ищет.
💰 Коммерческие условия: ставка ₽397 т./мес (4,76 млн ₽/год), цена ГАБа - 61,5 млн ₽. Стоимость метра поражает - ₽6,3 млн. Но это нормальная особенность микроформата: покупается трафик и защита инвестора, которая в стрит-ритейле строится прежде всего на качестве локации, а не на имени арендатора. Почти 10 м2 с отдельным входом на выходе из метро в центре ЦАО при любом сценарии быстро найдут нового арендатора того же формата - желающих хватает, а свободных мест почти нет.
🔄 Если даже арендатор по какой-то причине съедет, пересдать помещение можно будет быстро. Спрос на 10-15 м2 на первой линии у метро формируют десятки сетей и сотни франчайзи, которые ищут именно такие помещения и не находят - хорошие места заняты.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
Канал «Артем Цогоев | Недвижимость» подключен к сервису MaxGate. Контент автоматически синхронизируется между Telegram и мессенджером MAX.
«Артем Цогоев | Недвижимость» - канал из категории «Недвижимость», подключенный к сервису кросспостинга MaxGate. Публикации канала синхронизируются между Telegram и мессенджером MAX, а на этой странице собраны ссылки на обе версии канала.
Сейчас у канала 14 829 подписчиков суммарно в Telegram и MAX. За последние 30 дней в истории MaxGate учтено 125 публикаций, поэтому перед подпиской можно оценить не только размер аудитории, но и регулярность обновлений.
Чтобы подписаться, используйте кнопки «Открыть в MAX» и «Открыть в Telegram» в верхней части страницы. У отдельных постов ссылка может быть доступна в обоих мессенджерах или только в одном из них, если MaxGate получил такой URL из истории обработки.
🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт бронирования в жилом комплексе премиум-класса «Ридж». Адрес: Москва, 4-я улица Марьиной Рощи (территория бывшего Рижского грузового двора).
📌 Место: для любителей шпал в самый раз. С севера и востока участок окружают ж/д пути.
🏢 Проект: пока что четыре жилых дома, офисы, коммерция и парящий парк на высоте 60 м. Первая очередь - дом на 9 секций и 672 квартиры. Отделка white box, потолки от 3,1 м.
💵📐 Цены и планировки:
☪️ от ₽16,5 млн за 28,6 м2 или ₽577 т./м2
1️⃣ от ₽18,4 млн за 34 м2 или ₽541 т./м2
2️⃣ от ₽24,6 млн за 56 м2 или ₽439 т./м2
3️⃣ от ₽35,8 млн за 79 м2 или ₽453 т./м2
💸 Условия покупки: якобы есть рассрочка с ПВ от 30% сроком до 4 лет.
⭕️ Окружение: премиума здесь много (как и шпал), так что сравнивать есть с чем. MOD от MR Group уже готов и стоит ₽525-690 т./м2. ЖК Pride «Пионера» тоже сдан, от ₽470-865 т./м2. ЖК TATE достроят в следующем году, ценник стартует с ₽520 т./м2. Ну и «Эталон» продаёт «Мариин Парк» от ₽550 т./м2.
✅ Срок сдачи первой очереди - 2-й квартал 2030 года.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест
#стартпродаж
📍 Офисных небоскрёбов в Москве всего 12, и 11 из них стоят в Москва-Сити. На весь остальной город - одна башня.
➡️В STONE выпустили исследование этого сегмента офисных зданий (выше 200 метров): 1 391 тыс. м2 офисов, или 6% всего офисного рынка Москвы. Самая высокая офисная башня - «Федерация», 374 метра и 97 наземных этажей. Только 4 здания из 12 чисто офисные, остальные разбавлены жилыми апартаментами.
▫️ Себестоимость небоскрёба начинается от ₽500 тыс./м2 полезной площади, это более чем на 30% выше средней себестоимости нескребущего неба объекта класса А. Плюс повышенные требования к конструктиву, инженерии и пожарным системам. Жилых высоток девелоперы строят и анонсируют в 3 раза больше, чем офисных (25 против 8).
🏗️ Сейчас строится и анонсировано 8 офисных небоскрёбов на 968 тыс. м2. Самый высокий - 400-метровая башня в Москва-Сити под штаб-квартиру Wildberries&Russ. Третье место занимает STONE SKY Ходынка: 255 метров, 55 этажей, первый небоскрёб Ходынского поля.
➡️Блоками и этажами небоскрёбы продаются всего в 5 проектах, а видовые этажи (с 40-го и выше) - лишь в двух. Ставки аренды на видовых этажах на 15-20% выше средних по рынку и доходят до ₽115-120 тыс./м2 в год с НДС.
🏢 Всё чаще слышу одну и ту же мысль, которая меня... мягко говоря удивляет: якобы покупатели коммерческой недвижимости больше не смотрят на доходность и окупаемость, ставку аренды и денежный поток. Теперь главное - красивый проект, качественная архитектура, правильная среда и долгосрочная ценность.
🤨 Чего? Красивый объект действительно может быть визуально лучше некрасивого. Но это ещё не делает его хорошей инвестицией.
🎭 Нет, бывает, конечно, что человек (как правило, неопытный) «влюбляется» в объект недвижимости, и чтобы защитить свою влюблённость начинает искать аргументы в её пользу. И находит - это обычная рационализация эмоций.
🚗 В недвижимости это встречается постоянно. Кто-то покупает квартиру, потому что ему понравился вид из окна. Кто-то инвестирует в light industrial из-за красивого благоустройства. Кто-то приобретает помещение, потому что ему самому хотелось бы там работать. И всё это в инвестиционных целях. Или нет?
🏆 А дальше эти люди часами могут убеждать себя и остальных в том, что это трофейный актив, становящийся долгосрочной ценностью. Но я быстро порчу им настроение.
💰 Арендатору, если говорить совсем честно, красота сама по себе не интересна. Его интересует выручка. Именно поэтому, например, самые доходные торговые помещения нередко находятся не в премиальных кварталах с дизайнерскими фасадами, а возле метро, остановок, рынков и народных троп.
🎯 Самые дорогие ошибки на рынке происходят тогда, когда инвестор выбирает объект так, как будто покупает игрушку для себя. Ему нравится проект. Нравится район. Нравится атмосфера. А цифры - это так, побочка.
🍅 В результате - любовь проходит, а помидоры вянут.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Не надо выбирать коммерческую недвижимость сердцем - лучше мозгом. Любовь по расчету лучше, чем по залёту - я здесь исключительно про коммерческую недвижимость рассуждаю!
👍 Учусь на чужих ошибках.
🔥 Узнаю свои ошибки!
👀 Спасибо, Кэп
